关于强化物业管理 提升服务品质的建议

政协渠县委员会第十四届委员会第六次会议

提案第 101 号

注意事项：1.政协委员可以个人名义或联名提交提案；参加政协的党派、团体、专委会、界别、全委会期间各委员小组，均可以集体名义提交提案。2.提案必须围绕中心、服务大局、关注民生；必须有事实、有分析、有建议；必须一事一案。

关于强化物业管理 提升服务品质的建议

近年来，随着我县城镇化进程加快和人民生活水平的提升，市民对高品质物业服务的需求不断增长，城区物业管理服务水平与市民需求之间的差距问题日益突出。

一是行业监管力度不够。住建、房管是物业管理的行业主管部门，街道、社区是业主委员会的指导和监管单位，住建部门与街道办事处对物业管理是两部门、两张皮。存在认识不清、职责不明、管控不力等问题，未严格落实物业管理联席会议制度，未形成监管合力。一些物业服务企业追求利益化，服务不到位，存在收费不规范、不公开等问题。如：东二期小区家家如意物业加收建筑垃圾清运费每次上百元，小区50%的业主不清楚物业收费标准和服务项目内容；百合苑小区和地旺广场小区70%以上的业主对本小区的公共收益、用途和专项维修资金使用情况不知情。

二是开发遗留问题较多。部分老旧住宅小区缺乏基本的物业管理用房、消防设施设备和公共活动场所，停车位紧缺。如：百合苑小区没有公共活动场所及器材，东二期小区缺少消防设备和消防通道，月季苑、丁香苑、御风庭等小区占用消防通道停车。部分开发商推行物管世袭制，私自引进物业服务企业，加之商品房交付后出现建筑质量问题，形成遗留问题无人解决。如：东二期小区100多户房屋渗水、地旺小区400多户阳台渗水，由于小区公共设施专用基金没有落实，公共设施建设、维修、保养等问题难以解决。

三是物管专业程度不高。目前，城区2400余名物业人员仅有20人拥有注册物业管理师资格，其余从业人员大多来自下岗、失业人员和农村剩余劳动力，相当一部分人员没有上岗证书，普遍存在从业人员专业技能不强、个人素质不优、服务质量不高的问题。如：东二期小区物业人员仅15人，年龄偏大、文化较低，仅2人有上岗证书；地旺广场小区50%以上的业主对目前物业服务水平不满意，60%以上的业主认为物业收费标准与实际服务水平存在较大差距。

四是体制机制运行不畅。街道、社区和相关部门对物业、业委会和业主大会的监管机制不健全，缺乏具体有效的监管办法。由于街道、社区和相关部门没有进行有效指导，致使一些业委会的产生失去监管。目前，城区已成立业委会的住宅小区有5个，占比仅11%，且业委会人员年龄普遍偏高，专业素质和业务能力有限，业主大会和业委会的作用未有效发挥。个别业委会成员将权力“私有化”，严重影响物业的正常经营管理，侵害了业主的合法权益。如：地旺广场小区业委会，11名成员大多是退休人员，未能有效协助监督物业搞好服务，个别成员还违规要求物业给予特殊照顾或经济利益等。

五是矛盾纠纷化解不力。个别业委会与物业公司“两张皮”，各行其是，缺乏相互监督与制约。一些小区物业管理不规范、服务不及时、履约不到位，部分业主恶意拖欠物管费，有的还乱搭乱建、违规租售等，导致契约双方矛盾纠纷频发。由于沟通协调机制不畅，矛盾纠纷调解不及时，加之小区“大社员”从中作梗，地旺、御风庭等小区业委会将一些遗留问题的责任转嫁给物业，出现了业主要求更换物业和业委会不按法律程序招标引入新物业的情况。

根据县委十三届六次全会关于“一区三地一城”新定位和加快建设“特富美安”新渠县的部署要求，为进一步提升城乡基层治理水平，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感，针对物业管理和服务中亟需解决的问题，提出如下建议：

一是强化行业整顿，增强基层治理力。建议开展物管领域突出问题系统治理，进一步压实行业监管责任，建立健全相关部门、街道、社区、物业和业委会等参加的联席会议制度，严格落实物业收费公示、收支公开和服务承诺等制度，明确住建局就是物业整顿和物业行业管理联席会议牵头单位、责任单位。其他相关部门和街道、社区密切配合，严格监管物业服务行为，及时解决业主诉求，有效化解物管难题。

二是强化培训指导，提升物业队伍服务力。严格实行从业人员岗前培训制度，定期组织参加物业管理岗位考试和从业人员继续教育培训，努力打造高素质物业队伍。牢固树立“业主至上、服务第一”的发展理念，严格落实《达州市物业服务人员服务行为指南》，严格督促物业企业对标整改、主动服务、用心服务，不断提升物业服务品质；对违反行为指南3次以上的从业人员，责令物业企业予以清退。

三是强化建章立制，激发业主群体自治力。建议制定《业主大会和业委会监督指导细则》和《物业企业监督考核方案》等制度，进一步明确相关部门和辖区的监管职责，细化物业监管办法，规范业委会成立条件和程序。街道、社区和住建部门应帮助指导条件成熟的小区及时组建业委会，监督指导业委会开展工作，及时制止纠正不当行为，充分保障广大业主的知情权、参与权和监督权，不断激发业主的群体自治力。

四是强化探索创新，破解物业管理新问题。建议结合“支部建在小区上、党员干部当楼长”行动，加快推进物业管理队伍党的基层组织建设，充分发挥党员在物业管理中的模范带头作用，加快完善“小区党支部 业主委员会 物业公司”三方各司其职、协调运转、有效制衡的运行机制。建议物业主管部门进一步畅通交流渠道，积极化解遗留问题，着力融洽物业与业主之间的情感关系。

江丽委员：

   您在县政协十四届六次会议上提出的《关于强化物业管理 提升服务品质的建议》（第101号提案）收悉。现将办理情况函告如下：

   一、强化行业监管，规范物业服务

   县住建局会同相关单位积极开展物业企业年度满意度测评活动，建立物业企业诚信档案，加强物业企业的日常监督管理，对服务差、投诉多的企业责令限期整改，对拒不整改、整改不到位的物业企业严格按照物业相关法律法规给予严肃处理。同时，成立物业调解委员会，在县社会治理中心设立调解办公室，落实专人协调、抓好物业矛盾纠纷调解工作。

   二、强化物业宣传，共建和谐社区

   县房产与物业事务中心多次与渠江街道办、渠南街道办、天星街道办深入交换意见，召开联席会议，加强物业法规电台宣传，制作专题《物业经典案例》宣传片、《物业管理条例》宣传单会同物业企业进入小区宣讲，同时，积极推进物业法律法规宣传手册进小区，实施“物业法规宣传栏进小区活动”，让物业法律法规更广泛、更深入地宣传到小区、宣传到人，营造共建和谐社区的良好氛围。

   三、强化从业培训，提升服务水平

   为加强物业从业人员从业技能，提升我县物业服务水平，自2019年起，县房产与物业事务中心每年邀请省市物业专家和资深律师组织对物业企业项目经理和从业人员进行专业化的系统培训。并采取走出去、请进来的方式，吸取发达地区先进管理经验和服务理念。同时，加强对物业从业人员职业道德教育，强化从业人员职业资格管理，物业服务水平逐步改善。

   四、开展宣传普及，推动业委会组建

   辖区街道、社区及物业管理单位积极宣传《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规知识，引导小区积极成立业委会，参与物业管理活动，监督物业服务企业。对已达到成立业主委员会条件的小区，配合街道、社区等共同推动物业小区业主委员会成立的相关工作。

   五、规范物业收费，提升服务质量

   为规范物业行业收费管理，县发改局出台了《关于规范住宅物业服务收费的通知》，对物业收费实行政府指导、市场调节，业委会与物业企业合同约定、协商议定物业收费标准。县住建局会同县发改局、市场监管局对物业企业收费公示开展专项督查，严格监督物业企业按照物业服务合同正常履约，维护广大业主的合法权益。

   六、成立工作专题，处置遗留问题

   成立房地产风险处置专班，开展问题楼盘情况摸排工作，制定房地产领域问题排查及包案化解责任分配方案，建立问题楼盘包案化解半月汇报机制。采取“清单制 责任制”积极开展问题楼盘处置，现已完成问题楼盘4842本不动产权证办理。同时，严格商品房预售资金监管，报请县委县政府修订印发《渠县商品房预售资金监管办法》，加强商品房预售办理、资金审批，确保预售资金用于项目建设，避免出现楼盘烂尾。

   最后，再次感谢您对渠县物业管理工作的大力支持！

                   渠县住房和城乡建设局

                      2021年6月16日

（联系人：房产与物业事务中心 魏洲云 7322576 13882861281）

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